分類: 房屋不動產貸款

資深命理專家詹惟中是綜藝節目競相邀約的高人氣老師，不管上節目還是私下，都勤奮地幫眾人排解困難，他也會替自己卜卦，不時修正未來走向，尤其理財方面，如今57歲的他已累積不小的財富，坐擁2億房產，吐露笑看政府打房原因，表示自己一點都不擔心。

詹惟中是命理圈知名老師，這些年累積了不少財富，但並非全靠替人卜算未來所得，而是將賺到的錢，投入房地產，且顯然這個方法很適合他，據《自由時報》報導，如今詹惟中除了去年入住的百坪豪宅外，手上還有台中店面、中和辦公室、內湖6層樓招待所等5處房產，總值超過2億。

除此之外，詹惟中表示今年為文昌星化忌，應有不少災禍，因此他選擇「賺多少花多少」作為今年宗旨來化解最近花了600萬買了2台名車，當作花錢消災，他也聊到政府打房一事，認為絕對不會打到，且房市會越來越好，理由是因全球都受疫情影響的關係，外資的資金沒有地方去，反倒集中投入房地產。

而說出這些，詹惟中也希望外界不要認為他炫富，坦言自己是「一步一腳印」，他去年辦完母親喪事，曾宣布捐出58具棺木，幫助無名屍、無主屍後事圓滿，一來見到許多人受苦，希望盡個人力量給予幫助，再者將功德迴向給媽媽，先前他也捐50萬幫助流浪貓咪，並陸續在行善。

擁2億房產又撒6百萬買名車 詹惟中揭笑看政府打房原因

自美國聯準會採取無限量化寬鬆的貨幣政策以來，股市以及房地產價格持續上漲的趨勢，使得大家對於資產泡沫化的疑慮不斷增加。特別是對於年輕一代的受雇勞動者而言，購屋的成本也持續增加或房價上漲的幅度遠遠超過薪資上漲的幅度，這樣的現象將會大大地降低年輕人努力的誘因。

房地產價格過高 企業投資成本將大幅增加

股市或房地產價格持續上漲的問題需要政府特別關注的理由，在於當房地產的報酬遠超過人才報酬的情況下，一來會讓更多的資金流往非生產力的投機活動；二來，在人才的薪酬漲幅遠低於房地產價格的漲幅下，將會惡化攬才與留才的環境。人力資本的提升可以增加一個國家的生產力，進而帶動一個國家的經濟成長，但是，若房地產價格過高，不僅使得企業的投資成本大幅增加，也可能提高許多新創企業進入市場的障礙，進而降低一個國家的生產力。

更重要的是，房地產與股市的投資雖屬於非生產性的投資，但是，居住的需求是每個人的必要需求，換句話說，民眾可以不購買股票或其他可以炒作的商品，但是，房子所提供的居住服務是人人所需要的。因此，當房價短期內大幅上漲時，民眾會期盼政府可以提出有效政策來抑制房價或炒房的行為。

為此，自政府去年12月推動「健全房地產市場方案」以來，央行已於去年12月8日對於「借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款」限制，除限貸六成五外，還須保留其中一成，在動工興建後才能撥貸。上述選擇性信用管制已對於建商可用資金有所影響，本月19日央行又修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，且自當日起實施，包含：

政府出手 宣示不允許炒房決心

1.公司法人購置住宅貸款最高成數：一律為4成。

2.自然人購置住宅貸款規範：(1)第3戶購屋貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。(2)購置高價住宅貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶(名下已有3戶房貸者)以上之高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。

3.新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施，限制最高貸款成數5.5成。此外，餘屋貸款為5成。

由中央銀行對於房地產市場的買方與賣方均提出更嚴格的選擇性信用管制措施，可以說明政府「不允許炒房」的決心，這是值得肯定的。

餘屋貸款根本應該禁止 擁大量餘屋者課高囤房稅

雖然國發會、財政部、內政部與中央銀行等相關單位已提出具體的健全房市措施，但是，若要防止炒房或炒地，政府未來仍有幾個方向可以採取更嚴格的管制措施。首先，就餘屋貸款而言，既然是餘屋，可能反映建商的房子蓋得太多，或是建商要控制房子的數量藉以影響房屋價格，不管理由如何，都無助於生產力的提升，政府應該予以禁止，而非允許貸款五成。

居住是必要需求，因此政府有必要提出有效工具避免市場失靈。示意圖片中的旋轉大樓，號稱全台灣最貴豪宅，每坪喊價600萬。圖：沈聰榮攝

相應地，政府應該對於這類持有大量餘屋的建商先課徵高額囤房稅，也不用擔心租稅轉嫁的問題，才可以健全房地產市場。其次，多數建商的土地已持有多年，換言之，其可以從金融機構貸得的資金早已超過其當初購入的成本，建築業者可藉由養地或囤積土地來獲取高額報酬，若此，央行有關土地貸款六成五的限制還有不小的下修空間。

最後，任何產業都可以當作是經濟成長的火車頭，但是，若一個產業對於國家生產力的提升助益有限，甚至因為供給容易為少數廠商所控制可出現不合理的價格上漲現象，政府即有必要提出有效工具以避免市場失靈，這對於居住為必要需求的房地產市場而言更是如此。我們樂見政府重視房地產市場的健全性，也期待政府可以持續對於餘屋貸款這樣的房市扭曲現象可以有更積極的作為，這是回應社會大眾健全房市最直接有效的做法。

禁止餘屋貸款 是健全房地產市場的第一步

第一太平戴維斯統計，2020年3億元以上的商用不動產交易額已達到1293億元，雖比去年小幅下滑13%，位居10年來的第3高，僅次於去年的1481億元及2011年的1298億元。土地市場則持續熱燒，建商及保險業的資金挹助及政府釋出大型地上權案激勵下，土地及地上權交易金額累計達2830億元，年增率11%，再次創下歷史交易新高。

今年商用地產中前3大交易類型分別為廠房543億元、飯店295億元以及廠辦214億元。隨著中美貿易戰延伸為中美科技戰，台廠接單旺盛帶動廠商擴廠需求，工業廠房躍升為2020年交易主力，金額達到543億元占比42%，比去年增加近7成。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，科技業及製造業購置自用廠房的動能充足，並且有往中、南部分散的趨勢，將帶動台南、高雄等南台灣的產業聚落崛起；另一方面，建商也嗅到這波產業升級需求，積極布局雙北市具廠辦立體化潛力的區域，購入工業舊廠進行開發，特別是捷運延線且可申請工業區立體化方案之地區，例如土城、三重及新莊等地區。

丁玟甄表示，過往企業都是在購買土地後，自行建置廠房，通常約需2到3年多時間，但今年廠房地交易額大幅躍升，由此可見，企業對於廠房的需求非常急迫。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年商用不動產及土地市場可謂充滿戲劇化的1年，年初因疫情爆發，使原本回穩的商用不動產自用及投資動能雙雙急凍，後續隨著全球經濟因疫情漫延而停擺，訂單及資金回流台灣帶動各類型不動產需求。

中美貿易戰開打以來，科技業及製造業擴大在台布局已邁入第3年，產業結構及設廠布局策略的變化也牽動工業地產發展，廠商跨區遷往用地供給充足區域的意願增加，南台灣包括台南及高雄有機會藉這這一波趨勢形塑新的產業聚落。

展望明年，黃瑞楠表示，多家研究構指出，在出口帶動及5G應用下，2021年台灣經濟成長率將達到3.5%以上，科技業擴廠、現代化物流倉儲、綠能產業、數據中心等多元化需求帶動下，預期2021年仍是工業類型不動產領頭迎接量增價穩的格局；投資市場方面，充沛的游資追逐有限的供給，再加低利政策仍會鼓勵自用者轉租為買，辦公室、廠辦及物流倉儲等產品，仍吸引買方關注投入資金。

台廠搶單、搶人但來不及搶地　工業廠房鹹魚翻身交易額年增7成